#3 Le démembrement de propriété : quelles pistes pour la maîtrise foncière ?

29 mai 2015 – École d’Urbanisme de Paris
Nicolas Cuervo, Roxane de Flore, Vincent Lasserre-Bigorry, Vincent Le Rouzic, Marion Magnan, Njaka Ranaivoarimanana & Thomas Sablé

[Programme] [Compte-rendu]

Le Réseau des Jeunes Chercheurs du Foncier (RJCF) est heureux de vous convier à la troisième session des Ateliers du Foncier qui portera sur la question du démembrement de propriété dans le cadre de la mise en œuvre des politiques d’aménagement.

Le démembrement de propriété, une longue histoire…
Par définition, le démembrement de propriété dissocie juridiquement la nue-propriété de son usufruit ou un terrain de sa construction. Concrètement, un propriétaire foncier cède – contre rétribution et pour une durée limitée – à un tiers le droit de l’utiliser une parcelle et de jouir des revenus qu’elle génère. Ce qui distingue le démembrement de la location est qu’il confère des droits dits réels à l’usufruitier. Celui-ci peut vendre, transmettre, sous-louer ou encore hypothéquer les droits dont il dispose sur une parcelle. Outil juridique ancien, originellement utilisé à des fins agricoles, le démembrement de la propriété est également utilisé pour la production et la gestion des espaces bâtis, ou ayant vocation à l’être. Approprié par les pouvoirs publics, il devient par ailleurs un outil d’aménagement, dans le cadre des politiques publiques dédiées au logement ou pour le développement d’activités économiques.

….qui inspire de nouveaux dispositifs
L’évolution juridique actuelle (le Pass Foncier en 2008, le Coop Foncier en 2012, la loi ALUR, le Bail Réel Immobilier Logement en 2014 et le bail réel solidaire en 2015) traduit un regain d’intérêt fort pour le démembrement de la propriété. Celle-ci adapte des outils de démembrement existant aux enjeux urbains tels que l’accès aux logements (Bail Réel Immobilier – BRILO; Organisme Foncier Solidaire – OFS) et le développement urbain durable (ex : la participation des propriétaires dans l’élaboration du projet urbain dans le cadre des OFS).
La loi ranime ainsi des débats anciens sur la propriété. En effet, le démembrement représente une rupture du tryptique “usus, fructus, abusus”, soit les attributs fondamentaux du droit de la propriété tels que définis par le Code Civil français. Ainsi le renouveau de ce mécanisme pourrait induire une évolution majeure du rapport social et économique des individus au sol et à la propriété foncière. Comment les acteurs de l’aménagement mobilisent-ils le  démembrement de propriété foncière pour organiser le territoire, développer les activités productives ou répondre à des besoins
spécifiques (ex : logements) ?

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