La ville (dé)fiscalisée : bilan et perspective d’un régime de financement de l’immobilier locatif privé

En France, les ménages disposent d’un quasi-monopole dans le secteur locatif libre. La rentabilité relativement faible de l’immobilier résidentiel par rapport à l’immobilier de bureaux (Nappi-Choulet, 2014) a en effet contribué à une raréfaction des investisseurs institutionnels dans le secteur du logement à partir des années 1990. Du côté des ménages, cette rentabilité a été soutenue activement par un ensemble d’aides fiscales à l’investissement. La plus connue et la plus représentative de ces politiques de défiscalisation est celle qui bénéficie à l’investissement locatif dans le neuf, dont le « Pinel » est le dernier avatar. L’importance croissante du coût budgétaire de ces dispositifs, à partir de 1995 (« Périssol ») mais surtout de 2009 (« Scellier ») a alimenté une dépendance également croissante de la promotion résidentielle à ces subsides (Pollard, 2018). Ce « circuit défiscalisé » de financement de la production résidentielle (Halbert, 2018) représentait ainsi, à la fin des années 2010, près de la moitié des logements vendus par des promoteurs privés.

La réduction des aides « Pinel » à partir de 2023 et le caractère plus contraignant de son remplaçant attitré, le « Pinel plus », laissent présager un affaiblissement du circuit défiscalisé. L’arrivée au Ministère du Logement de Patrice Vergriete, auteur d’une thèse de référence relativement critique sur les aides fiscales, semble confirmer une volonté de changement du régime de financement du logement. Face à ces incertitudes, les investisseurs institutionnels font depuis plusieurs années figures de potentiels relais. Pourtant, malgré l’annonce maintes fois répétée d’un « retour des institutionnels », celle-ci ne semble pour l’instant s’être réalisée qu’a minima, essentiellement à travers la production de logements locatifs intermédiaires par la Caisse des dépôts Habitat (Bigorgne & Le Corre, 2021).

Dans ce contexte, cette nouvelle édition des ateliers du foncier se propose de discuter le bilan du circuit défiscalisé, et d’interroger l’hypothèse d’un changement de régime du financement de l’immobilier locatif.

Le RJCF est heureux de vous accueillir pour ce 18^e atelier à l’université d’Avignon (campus Hannah Arendt), le mardi 12 décembre 2023.

La participation est gratuite mais à inscription obligatoire, par mail, avant le 7 décembre, à : pierre.le-brun@univ-avignon.fr

Programme temporaire :

9h45 – 10h : accueil des participant.es.

10h – 12h30 : sessions de présentations. Etat des lieux : le circuit fiscalisé et le paysage de l’investissement locatif en France.

Participant.es :

– Sylvain Guerrini, directeur d’études au Cerema.

– Eliza Benites-Gambirazio, maîtresse de conférences en sociologie à l’ENS Paris Saclay.

12h30-14h : repas collectif (sur inscription).

14h-16h30 : table ronde. Vers un nouveau régime de financement favorable aux investisseurs institutionnels ?

Participant.es :

– Nathalie Caillard, présidente du directoire d’Ampère Gestion (groupe CDC Habitat).

– Gilbert Emont, senior advisor à l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF).

Comité d’organisation : Pierre Le Brun (ESPACE), Rémi Lei (ESPACE).

Avec le soutien du Lab’Urba (Paris Est) et de l’UMR ESPACE (Avignon)

Références

Bigorgne, M. & Le Corre, T. (2021), « Une tentative de financiarisation du logement en France », Métropolitiques.

Halbert, L. (2018), « Infrastructures financières et production urbaine : quatre circuits de financement de l’immobilier locatif en France métropolitaine », Espaces et sociétés, vol. 174, n°3, pp. 71‑86.

Nappi-Choulet, I. (2014), « La financiarisation du marché immobilier français : de la crise des années 1990 à la crise des subprimes de 2008 », Revue d’économie financière, n°110, pp. 189‑206.

Pollard, J. (2018), L’État, le promoteur et le maire : la fabrication des politiques du logement, SciencesPo Les Presses, Paris, 211 p.

Quantitative research on landlords and landowners:  European perspectives

Veuillez faire défiler vers le bas pour le descriptif en français.

Over the last 20 years, land and real estate markets have experienced an unprecedented surge in prices (Friggit, 2021; EUROSTAT; 2021) and have been characterised by the diffusion of financialisation mechanisms (Aalbers, 2016; Byrne 2020). The role of major institutional investors and their impact on urban change, including rising inequalities, has received increasing interest (Christophers, 2021). Other researches have also shown that some households are more and more involved in housing wealth accumulation (Piketty, 2013; Adkins et al., 2021; Insee, 2021).  

But what do we know about individual and corporate owners-investors that are active in land and residential real estate markets?

While a growing number of studies deal with property ownership and investment, comparing different approaches or different national contexts is not that easy. The categorisation of owner-investors and the indicators used to follow their investments are crucial methodological aspects that influence our understanding of markets (Özogul et Tazan-Kok, 2020) and can also be the basis of controversies.

How does the landscape of land and real estate investors look like today? What is the distribution of land and real estate wealth in the population? Have the investors’ behaviours changed over the last few years? What is the role of investors in current urban changes? Is it necessary to conceive new regulations for residential and land property markets?

These questions will be addressed in this new edition of  the “Ateliers du Foncier” workshops through the presentations of four scholars working on different European countries such as France, The Netherlands, Luxembourg and Switzerland.

The RJCF is glad to invite you to participate in the 16th edition of the Ateliers du Foncier workshops. The event will take place in Avignon University (Campus Hannah Arendt – room 2E07) on Wednesday March 16 from 10.00 am to 17.00 pm.

The event is free of charge with mandatory registration. To register, send an email to laure.casanova -at- univ-avignon.fr. Registration are open until March 1 2022.

Temporary program

10.00  Welcome coffee

Martin Bocquet, research officer at CEREMA, Laure Casanova Enault, Associate professor at Avignon University, Guilhem Boulay, Associate professor at Avignon University. ” Property ownership in French cities: structure and planning issues”

Emmanuel Trouillard, research officer at the Paris region Planning Institute (IPR), “Household housing purchase in Paris region : affordability issues”

Sara Özogul, Assistant professor in Urban Planning at University of Groningen “Understanding investor diversities and analysing the shifting landscapes of property investors in the Metropolitan Region Amsterdam”

12.30-14.00   Lunch break

Antoine Paccoud, research scientist at Luxembourg Institute of Socio-Economic Research. “The concentrated ownership of residential land in Luxembourg : landowners, developers and the production of housing”

Laure Casanova Enault, Associate professor at Avignon University, Antoine Peris, Postdoctoral researcher at UMR ESPACE. “Spatial Analysis of individuals and households ownership dynamics using micro data”.

Pierre Le Brun, PhD candidate at Avignon University,  ” The central role of household rental investment in the “ordinary” housing production by real estate developers. Evidence from the Lyon region (2008-2020)”

Olivier Crevoisier, Professor at Neuchâtel Institute of Sociology  “The changing role of real estate in Swiss urban development: evidence and theoretical reframing” [presentation of starting project]

17.00   End of the seminar

Comité d’organisation

Laure Casanova Enault, Maître de Conférences, UMR ESPACE, Université d’Avignon Guilhem Boulay, Maître de Conférences, UMR ESPACE, Université d’Avignon Antoine Peris, Postdoctorant, UMR ESPACE, Université d’Avignon Pierre Le Brun, Doctorant, UMR ESPACE, Université d’Avignon Thibault Lecourt, Doctorant, UMR ESPACE, Université d’Avignon Sonia Guelton, Professeur des Universités, Lab’Uba, Université Paris Est Créteil Nathalie Brachet, Ingénieure d’étude (édition), UMR 7300 ESPACE Alexia Bouffel, Adjointe administrative, UMR 7300 ESPACE

References:

ADKINS L., COOPER M., KONINGS M., 2021, “Class in the 21st century: Asset inflation and the new logic of inequality”, Environment and Planning A: Economy and Space, Vol.53, N°3, 548‑572.

BYRNE, M., 2020. “Generation rent and the financialization of housing: a comparative exploration of the growth of the private rental sector in Ireland, the UK and Spain”. Housing Studies Vol.35, 743–765. https://doi.org/10.1080/02673037.2019.1632813

CHRISTOPHERS B., 2021, “Mind the rent gap: Blackstone, housing investment and the reordering of urban rent surfaces”, Urban Studies, 00420980211026466.

EUROSTAT., 2021, “Housing in Europe – Is housing affordable?”, Housing in Europe. https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-2b.html?lang=en

FRIGGIT J., 2021, “Prix immobilier – Evolution à long terme”, http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html

INSEE., 2021, France, portrait social, Édition 2021. INSEE.  https://www.insee.fr/fr/statistiques/5432517?sommaire=5435421

ÖZOGUL S., TASAN-KOK T., 2020, “One and the Same? A Systematic Literature Review of Residential Property Investor Types”, Journal of Planning Literature, Vol.35, N°4, 475‑494.

PIKETTY T., 2013, Le Capital au XXIe siècle. Seuil.

 

Recherches quantitatives sur les propriétaires fonciers-immobiliers : points de vue européens

En France comme dans la majorité des pays de l’OCDE, ces vingt dernières années ont été marquées par une hausse historique des prix fonciers et immobiliers (Friggit, 2021) et par la diffusion de mécanismes de financiarisation du secteur du foncier-immobilier (Aalbers, 2016; Byrne 2020). Le rôle majeur des investisseurs institutionnels et les conséquences de leurs interventions dans les transformations urbaines et la production d’inégalités font l’objet de plus en plus d’attention (Christophers, 2021). D’autres travaux montrent que les ménages s’inscrivent de plus en plus dans des stratégies d’accumulation de patrimoine foncier-immobilier (Ronald, Kadi, ; Piketty, 2013 ; Insee, 2021).

Que sait-on aujourd’hui des propriétaires-investisseurs, entreprises et particuliers, qui interviennent sur les marchés fonciers et immobiliers résidentiels ? 

Si plusieurs travaux commencent à documenter ce phénomène, leur comparabilité n’est pas toujours assurée. En effet, la délimitation des catégories de propriétaires-investisseurs ainsi que les indicateurs statistiques utilisés pour mesurer les investissements et les patrimoines constituent des points de méthode cruciaux à prendre en compte tant ils sont susceptibles d’orienter la lecture qui peut être donnée d’un marché. Ces éléments de méthode alimentent également plusieurs controverses contemporaines dans ce domaine.

Quel est le paysage des propriétaires fonciers-immobiliers aujourd’hui ? Comment se répartissent les patrimoines fonciers-immobiliers ? Comment leurs comportements sur les marchés ont-ils évolué ? Quel est leur rôle dans les transformations urbaines contemporaines ? Y a-t-il une opportunité à concevoir de nouveaux dispositifs de régulation des interventions de ces acteurs sur les marchés ?

Autant de questions qui alimenteront les échanges de cette nouvelle édition des ateliers du foncier à la suite des présentations de quatre intervenant-e-s internationaux proposant une lecture de ces phénomènes aux Pays-Bas, au Luxembourg, et en France.

 

Le Réseau des Jeunes Chercheurs du Foncier (RJCF) est heureux de vous convier à participer à cette seizième édition. La journée est en entrée libre, avec inscription obligatoire. Pour vous inscrire, envoyez un email à laure.casanova -at- univ-avignon.fr

Le séminaire aura lieu le mercredi 16 mars à l’Université d’Avignon.